Oferta

Wielu moich klientów uważa, że pierwszym krokiem na drodze do własnego mieszkania powinno być przeglądanie portali ogłoszeniowych i wizyty na budowach u deweloperów. To jeden z najczęstszych, a zarazem najbardziej ryzykownych błędów. Jeśli zastanawiasz się, kredyt hipoteczny jak zacząć, odpowiedź jest jedna: od solidnego i rzetelnego sprawdzenia swoich możliwości finansowych. Zanim wpłacisz komukolwiek zadatek (który w przypadku odmowy banku najczęściej bezpowrotnie przepada), musisz wiedzieć, na co realnie Cię stać. To, jak wygląda procedura kredytowa w swojej początkowej fazie, opiera się wyłącznie na matematyce i wywiadzie finansowym.

Pierwszym, absolutnie kluczowym etapem jest spotkanie z certyfikowanym ekspertem. Wspólnie sprawdzimy, jak widzą Cię algorytmy bankowe. Pobierzemy raport z Biura Informacji Kredytowej (BIK), aby upewnić się, że Twoja historia spłat z przeszłości jest nieskazitelna i nie zablokuje wniosku na starcie. Przeanalizujemy Twoją formę zatrudnienia, miesięczne zobowiązania, posiadane limity na kartach kredytowych oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Dzięki temu będziemy w stanie określić Twoją maksymalną, bezpieczną zdolność. Mając taką wiedzę, dokładnie wiesz, jak zacząć proces kredytowy ze sprzedającym. Celujesz tylko w te nieruchomości, które mieszczą się w Twoim udokumentowanym budżecie. Dopiero z poczuciem pełnego bezpieczeństwa finansowego udajesz się na poszukiwania wymarzonego „M”, wiedząc, że ewentualna umowa przedwstępna zostanie podparta realną szansą na bezproblemowe sfinansowanie zakupu przez instytucję bankową.

Zrozumienie, jak od strony technicznej ułożona jest procedura kredytu hipotecznego, pozwala uniknąć ogromnego stresu i niepotrzebnych rozczarowań. Jako Twój ekspert, zawsze dbam o to, by cały przebieg kredytu hipotecznego był dla Ciebie maksymalnie transparentny i zrozumiały. Całość możemy podzielić na kilka fundamentalnych faz, które następują rygorystycznie jedna po drugiej.

Planując kredyt hipoteczny krok po kroku, zaczynamy – jak już wspomniałam – od zbadania zdolności i wyboru nieruchomości. Gdy masz już upatrzony dom lub mieszkanie, podpisujemy ze zbywcą umowę przedwstępną lub rezerwacyjną. Następnie kompletujemy pełną teczkę dokumentów i składamy oficjalne wnioski. Złotą zasadą bezpiecznego procesu jest aplikowanie do co najmniej 2, a optymalnie 3 różnych banków jednocześnie. Stanowi to nasz plan awaryjny na wypadek nagłej zmiany polityki wewnętrznej którejś z instytucji. Następnie wnioski trafiają na biurka analityków. W tej fazie bank przeprowadza tzw. analizę finansową (Twojej wiarygodności) oraz analizę techniczno-prawną (wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę).

Po weryfikacji następuje etap wydania decyzji ostatecznej – to ten moment, w którym bank oficjalnie potwierdza chęć udzielenia finansowania na określonych warunkach. Mając na stole 2-3 pozytywne decyzje, siadamy i na chłodno porównujemy parametry: ostateczne marże, prowizje, koszty ubezpieczeń dodatkowych. Wybierasz tę ofertę, która matematycznie wypada najtaniej. Finałem tej ścieżki jest obustronne podpisanie umowy kredytowej w placówce wybranego banku, a następnie udanie się do notariusza w celu przeniesienia prawa własności. Każdy z tych kroków koordynuję w Twoim imieniu, zdejmując z Ciebie ciężar pilnowania terminów.

Zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji to często najbardziej czasochłonny moment dla każdego wnioskodawcy. Złożony proces ubiegania się o kredyt hipoteczny wymaga od nas udowodnienia przed analitykiem dosłownie każdego podanego we wniosku faktu. Nie da się tutaj niczego załatwić „na słowo”. Kompletna lista dokumentów do kredytu zawsze dzieli się na trzy główne kategorie: dokumenty tożsamości, finansowe oraz te dotyczące samej nieruchomości.

Dokumenty finansowe zależą ściśle od Twojego źródła dochodów. Osoby na etacie zazwyczaj muszą dostarczyć wypełnione przez pracodawcę zaświadczenie o zarobkach, wyciągi z rachunku bankowego potwierdzające systematyczne wpływy pensji z ostatnich 3 do 6 miesięcy, a często również roczną deklarację PIT. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, lista ta znacznie się wydłuża. Wymagane będą m.in. księgi przychodów i rozchodów (KPiR), deklaracje podatkowe, zaświadczenia o niezaleganiu z Urzędu Skarbowego i ZUS oraz dokładne wyciągi z konta firmowego.

Kolejna część to dokumenty nieruchomości. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera (rynek pierwotny), będziemy potrzebować m.in. odpisu z Księgi Wieczystej gruntu, prospektu informacyjnego, rzutu lokalu, zaświadczenia o samodzielności lokalu (jeśli budynek jest oddany) oraz podpisanej umowy deweloperskiej. W przypadku rynku wtórnego niezbędna jest zazwyczaj podstawa nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela, umowa przedwstępna, aktualny wypis z rejestru gruntów i budynków oraz certyfikat charakterystyki energetycznej. Odpowiednio wczesne przygotowanie tych wszystkich załączników gwarantuje nam, że wniosek nie utknie w dziale analiz z powodu braków formalnych, a cały proces przebiegnie płynnie i bez zbędnych nerwów.

Czas to w przypadku transakcji na rynku nieruchomości niezwykle cenna waluta. Zazwyczaj terminy w umowie przedwstępnej są sztywne, dlatego warto dokładnie wiedzieć, ile potrwa cały proces uzyskania kredytu hipotecznego. Zgodnie z obowiązującą ustawą o kredycie hipotecznym, po złożeniu przez nas kompletu dokumentów, bank ma dokładnie 21 dni kalendarzowych na wydanie decyzji kredytowej. Brzmi to optymistycznie, jednak w rynkowej praktyce ten zegar nie zawsze bije równym rytmem.

Musisz pamiętać, że ustawowe 21 dni liczy się od momentu dostarczenia do analityka absolutnie wszystkich niezbędnych formularzy, w tym wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego). Jeśli bank w trakcie weryfikacji poprosi nas o dodatkowe wyjaśnienia (np. zapyta o nietypowy, duży przelew na Twoim wyciągu z konta lub poprosi o dostarczenie aneksu do umowy o pracę), proces zostaje oficjalnie wstrzymany do czasu, aż uzupełnimy te braki. Dlatego tak ważna jest moja rola jako eksperta – staram się przewidzieć pytania analityka z wyprzedzeniem i od razu dołączyć odpowiednie oświadczenia, by nie tracić drogocennych dni.

W standardowych, spokojnych rynkowo miesiącach, typowy proces kredytu hipotecznego od naszej pierwszej rozmowy do momentu faktycznej wypłaty środków zamyka się zazwyczaj w przedziale od 4 do 6 tygodni. Jednak w okresach wzmożonego zainteresowania (np. przy uruchamianiu rządowych programów wsparcia) wydziały analityczne w bankach bywają ekstremalnie przeciążone. W takich skrajnych sytuacjach na ostateczny werdykt możemy czekać nawet 8 tygodni. Zawsze rekomenduję moim klientom, aby terminy zapłaty na rzecz sprzedającego wyznaczać z dużym, minimum dwumiesięcznym buforem bezpieczeństwa, co pozwala uniknąć widma utraty wpłaconego zadatku.

Wiadomość z banku z informacją o akceptacji wniosku to jeden z najbardziej wyczekiwanych momentów całej procedury. Kiedy słyszysz w słuchawce: mamy to, od razu nasuwa się pytanie: pozytywna decyzja kredytowa co dalej? Od tego momentu zaczyna się etap bardzo precyzyjnego weryfikowania warunków przyznanego finansowania. W pierwszej kolejności odbieram z banku oficjalny dokument decyzyjny oraz projekt umowy. Moim zadaniem jest dokładne ich przestudiowanie. Sprawdzam, czy zaproponowana marża banku, kwota docelowa, zasady wcześniejszej nadpłaty oraz wymagane prowizje pokrywają się ze składanymi przez nas wcześniej formularzami informacyjnymi.

W dokumencie decyzyjnym zawsze znajduje się kluczowa sekcja pod nazwą „Warunki do podpisania umowy”. Zanim bank wyznaczy nam termin spotkania w placówce, musimy spełnić zapisane tam kryteria. Najczęściej obejmują one założenie rachunku osobistego w danej instytucji, zawarcie polis ubezpieczeniowych (ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie murów od ognia i innych zdarzeń losowych) czy udokumentowanie wniesienia opłaty za wycenę.

Gdy wszystkie warunki formalne zostaną spełnione, a Ty, po wspólnej lekturze umowy, nie masz do niej żadnych zastrzeżeń, umawiamy dogodny dla Ciebie termin wizyty w oddziale banku. To właśnie tam w obecności pracownika placówki złożysz dziesiątki podpisów na umowie głównej oraz regulaminach. Należy pamiętać, że sam fakt podpisania tych dokumentów jeszcze nie oznacza, że pieniądze natychmiast trafiają na konto zbywcy – to jest dopiero obustronne przypieczętowanie zasad, na jakich kapitał zostanie wkrótce udostępniony.

Samo wyjście z placówki bankowej z grubą teczką podpisanej umowy to jeszcze nie koniec naszej drogi. Wielu klientów zastanawia się, co po podpisaniu umowy kredytowej dzieli ich od otrzymania kluczy do wymarzonej nieruchomości. Kolejnym, niezbędnym krokiem jest udanie się do kancelarii notarialnej. Mając zabezpieczone finansowanie, możesz bezpiecznie przystąpić do zawarcia tak zwanej umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność domu lub mieszkania na Ciebie. W trakcie tej wizyty notariusz składa również w Twoim imieniu wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie roszczenia banku do hipoteki w dziale IV Księgi Wieczystej (jako prawne zabezpieczenie udzielonego długu).

Kiedy opuścisz kancelarię z aktem notarialnym w ręku, cały proces uzyskania kredytu hipotecznego wchodzi w fazę uruchomienia środków. Wracamy z aktem do banku i realizujemy zapisane w umowie „Warunki do wypłaty”. Zazwyczaj instytucja wymaga od Ciebie okazania wypisu aktu notarialnego, potwierdzenia wykonania przelewu z tytułu Twojego wkładu własnego na rzecz zbywcy (bank musi mieć pewność, że Ty zapłaciłeś swoją część, zanim on przeleje swoją) oraz dowodu opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (jeśli dotyczy).

Na samym końcu wypełniasz i podpisujesz formularz „Dyspozycji uruchomienia kredytu”, w którym wskazujesz, na jaki rachunek (najczęściej konto dewelopera lub zbywcy) oraz w jakiej kwocie bank ma przelać środki. Instytucja finansowa ma zazwyczaj od 2 do 5 dni roboczych na realizację tego przelewu. Gdy pieniądze zasilą rachunek sprzedającego transakcja zostaje uznana za ostatecznie sfinalizowaną, a Ty możesz w pełni cieszyć się statusem posiadacza własnego, sfinansowanego na najlepszych rynkowych warunkach mieszkania!